江西上饶哪里有卖农地,上饶市土地
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一、本人江西南昌县农村户口，现广东省做生意。想退休
就婺源县城吧，土地公开拍卖你要看江西上饶拍卖网，那上面有这方面的信息。至于价格不用担心，是公开的，手续好办。但据本人了解，好象外地户口的人在务源买卖房地产之类的，必须要一次性付款的。
二、中国特色与线上线下零售业的历史进程大象文摘
文章来源：学总｜学经济家（id: gh_）
09年底时我在某个pe机构当临时工
，
有次隔壁的同事们讨论一个连锁零售的项目
，
我插了段话
，
大概意思是
：
产业兴衰是一波一波的
。
80年代什么都缺
，
那先砸产能的厂家胜出
；
90年代生产线多了
，
那先砸品牌的胜出
；
品牌太多时
，
渠道就开始割肉了
。
传播渠道比如央视广告部就大发其财
，
销售渠道比如苏宁国美
，
高速增长期正好也是很多地方国有家电企业们正在比拼贷款
、
gdp和增值税的时候
，
属于送上门来收割
；
但到了每个品类只剩三四个玩家时
，
渠道就没这么多油水了
。
当时没有接着往下推理
：
渠道多了怎么办
，
是被地主收割吗
？
好像美欧并没有
。
然而几年后的走势显然与海外经验和模型完全不同
。
值此用地指标跨省流转松动
、
土地管理法和房产税即将修订之际
，
梳理一下这个话题吧
。
1
）
中国的实体零售业确实是被地主收割了
。
根源在于中国特色的农地保护和开发管制
，
尤其是2006年
“
耕地红线
”
提出以后
。
不过要搞懂
“
特色
”
，
首先要大概知道什么是
“
正常
”
，
否则可以视为对
“
中国特色
”
一无所知
。
很多人听说过那个段子
，
麦当劳公司是全球最大的地产上市公司
，
知识储备更多的话
，
还能讲出那位天才的财务搭档
，
怎样发明了
“
用加盟费买下地皮后建店
，
再租给加盟者经营
”
的财技创新
。
确实
，
连锁快餐
，
或者连锁商超
，
毛利率都很薄
，
所以租金归股东还是归地主
，
对企业价值和发展潜力
，
影响巨大
。
至于资金压力
，
倒是有加盟费或者供应商账期能帮助缓解
。
如果在一个国家买地建店非常容易
，
你不卖有人卖
，
这个镇子没人卖就换下一个
，
那选址
、
谈判
、
买地
、
建店就很便宜
。
开店后就变成局部的流量中心
，
流量价值自己全得
，
无需盘剥消费者或者克扣股东分红来支付地租
。
这种根据地通常也不会有竞争对手来搞两败俱伤式的焦土抗战
，
因为太损毁资本价值了
。
但是
，
如果选址买地太难太贵
，
只能租
，
那零售商可就太累了
。
因为实体零售行业整体而言可以看作是业主的打工仔
，
谁交租或者引流相对少
，
谁就早晚会被开除
。
搜了一下营收500亿美元以上的世界零售巨头们
，
扣除电商和药店
，
其中美国7家
（
沃尔玛接近5000亿美元
、
costco
、
kroger
、
家得宝
、
target
、
lowe
’
s
、
albertsons
）
，
德国5家
（
schwarz
、
aldi
、
麦德龙
、
edeka
、
rewe
）
，
法国家乐福和欧尚
，
英国tesco
，
荷兰和澳大利亚各1家
，
日本两家
，
分别是佳世客和711的母公司
，
零售额刚刚过500亿美元
。
再往下是韩国乐天
、
苏宁电器和香港屈臣氏
，
200亿美元左右的营收
，
只能排到全球四五十位
。
这就有趣了
。
论gdp的话
，
仅日本就接近法国英国之和
，
比德国高出3成来
，
但整个东亚在零售连锁前50强里只有5家
，
而且5家销售额之和还不如沃尔玛一半
。
这可不是沃尔玛掌握核心科技
，
其他人太难模仿
。
而恰好
，
东亚也是农地保护最严苛
、
开发限制最繁复
、
社区规划自主权最小的地区
，
像麦当劳
、
沃尔玛那样拿到很多便宜的生地
，
再做成自有的流量中心
，
这种成功模式在日本
、
中国
、
韩国
、
台湾都很难复制
。
换句话说
，
做零售连锁生意的话
，
投胎在美欧是地主的命
，
投胎在东亚就是搬砖的命了
。
2
）
东亚的农地保护迫使所有人更多的给地主搬砖
。
零星说过多年了
，
这里汇集重复一下
。
首先是公司和就业人口过度的向中心城区集中
。
东京汉城香港台北的集聚程度
，
远超过纽约巴黎和柏林
。
在农地保护没那么严重的地区
，
公司规模大到几千人了
，
一盘算写字楼租金太贵
，
很容易就挑选一块便宜的空地
，
买下另建总部
，
比如苹果
、
亚马逊
。
而日本韩国台湾的公司就通常要忍受更高的租金呆在市中心 – 便宜地皮太难搞了
。
然后这又导致一系列的东亚特色
。
企业和工薪阶层付了更多地租
，
创新研发和投资与消费都相对更低一些
，
结果普遍成为资本输出国
。
如果扣掉卖石油的沙特
，
和托管全球富豪财富的瑞士
，
那么中国
、
日本
、
韩国
、
台湾
、
香港包圆了世界外储的前5名
，
或者世界外储的接近一半
。
够变态吧
？
所以土地制度不改
，
贸易顺差怎么停的下来
？
同时这5个经济体也是全球生育率最低的那几个
。
公司
、
就业机会和年轻人相对更集中于城市
，
花更长时间攒首付
，
住更小的房子
，
怎么有余力多生宝宝
。
倒是他们移民出去以后
，
勤劳
、
重视家庭和教育等传统基本没啥变化
，
唯独生育率明显上去了
，
可见文化原因导致低生育率的说法很可疑
。
群聊时曾经开过玩笑
，
日本韩国台湾这么宝贵的土地
，
怎么能用来开公司
、
盖大房子
、
建足球场
、
快乐养育下一代民族未来呢
，
必须用来种大米啊
。
种大米是民族信仰
，
是国民的神
，
哪怕每代人口减少三四成
，
那也是对神的供奉啊
。
更多参看这篇给东亚模式烧纸
：
中美经贸谈判为什么难？
3
）
中国特色地制对零售业和消费者的影响
，
比东亚特色还要变本加厉的多
。
最近拼多多刷屏
，
仿佛穷人们又得到了关注
，
但有点像是连续十几年一号文件都是农业农村
，
更可能只是集体表现出一种关怀姿态
，
方便再集体忘却一整年
。
黄章晋有篇
《
隔壁的中国
》
里曾提过
，
官员
、
白领
、
网民其实对农村话题生理不适
，
凤凰周刊的封面只要有农村题材
，
销量就必然仆街
，
从无例外
。
重复列举一些数字
：
全国人均可支配收入
（
包含老人小孩
）
，
最低1/5人口每年是5958元
，
然后依次是元
，
元
，
元
，
最高那2.6亿人是元
。
（
国家统计局
）
居民可支配收入总量约占gdp不到一半
，
与gdp的比值
，
在全球主要经济体中仅高于沙特王国
；
城乡比是2.7倍
，
其中股票储蓄房租等
“
财产性收入
”
的城乡差距是12倍
。
但有一个单独的例外就是成都
，
由于有限度的尝试了集体土地流转
，
所以城乡的
“
财产性收入
”
差距就只有2倍
。
（
路乾 姚树荣
）
这又导向另一个推测
，
那就是日韩台的城乡差别不特别大
，
是因为他们的征地补偿至少算是合理的
，
而且乡村住宅并不禁止抵押贷款和交易
（
比如卖给退休者养老
）
，
农村的金融支持还有财产性收入比这边高的多
，
不全是靠农产品保护和高价格维持的
。
现在可以大概了解特色土地制度造成的一些后果了
，
如果发生地制改革
，
那长期投资者或者业内高管也可以提前留意
：
国内零售业面临着消费者严重的区域和阶层的分割
。
前百余个城市那三四亿人口的消费力还可以
；
但有四五亿人口每月几百上千的可支配收入
，
连卫生纸和牙膏里的品牌费用
、
环保费用
、
增值税都掏着心疼
，
因为还要攒钱准备首付里的土地出让金
，
为城市的广场大增砖添瓦
、
光亮绿化
，
那么实体零售连锁的生存空间就极其微薄
。
除非耕地红线取消
、
建设用地指标松动
、
城市自由向外延伸
、
让市场发挥决定性作用
，
否则近二三十年内
，
实体零售超市仍然难以摆脱
“
场地收租代理人
”
的定位
。
而阿里腾讯京东入股实体超市所能获得的协同效应
，
与亚马逊收购全食所能得到的
，
多半也会不一样
；
地制不变
，
那么大量低收入人口
，
为快递
、
送餐还有可避税的淘宝
、
拼多多等生意模式
，
造出来的独特机会
，
还会存在一代人
；
其他请各自脑补…
4
）
用土地管制历史和零售发展历程大概核对一下以上假设
先看土地管制历史的重要节点
，
一是06年耕地红线概念提出和07年国土徐部长上任
，
二是13年换届后姜部长继续收紧
，
并且要求严格限制特大城市扩张
（所谓
“部委的政策永远正确
，
只会年年加码
，
除非撞到其余部委或者国家的红线”
）
，
结果是主要城市的房价和房租飞速上涨
，
到现在大型超市许多食品日用消费品价格
，
已经超过德国aldi和美国costco了
。
恰好对照的是
，
一两年后实体零售发展势头的转折点就来了
，
国美苏宁
、
沃尔玛
、
家乐福等连锁龙头在08-10年前后开始失速
。
反倒是
，
淘宝成交额从08年的1000亿
，
迅速跳到2000亿
、
4000亿
、
6000亿
，
到2012年就突破了1万亿
，
2017年含天猫3万多亿
。
和美国一对照就出来了
。
地租贵不贵
，
租金大头是自己能占到
，
还是不得不割给房东
，
起了决定性作用
。
中国虽然处于高速城市化过程中
，
零售连锁们却成长乏力
，
苦哈哈的为房东打工
；
阿里的虚拟商城一年豪赚500多亿的净利润
，
而亚马逊就不行
，
一是物流员工的薪酬很高
，
二是线下对手租金负担非常低
，
所以不太敢提价做出利润来
，
仍年年给股民讲故事
。
到这就打住了
。
腾讯入股家乐福怎么评价
、
拼多多该怎么估值
，
餐饮
、
健身
、
教育
、
医疗等可交房租也可不交的行业
，
这些hard模式分析师以外的话题
，
还是交给行业分析师吧
。
我需要交一个土地政策和房产税的长篇了
，
那才是真正的头大到爆裂
。
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三、上饶有什么好玩的地方推荐
1、婺源风景区：婺源，被誉为中国最美的乡村，是全国唯一一个以县域命名的国家aaa级景区，婺源旅游景点众多，每个季节都有不同的看点，春赏花（江岭、篁岭），夏戏水（卧龙谷、灵岩洞、五龙源）、秋观红叶（石城、长溪、篁岭），冬享民俗（李坑、江湾、篁岭）。婺源的春天遍地都是金黄的油菜花，其中以江岭和篁岭的万亩梯田油菜花海最为知名。
2、龟峰风景名胜区：龟峰山位于弋阳县内，这里的山体也是典型的丹霞地貌，不过受自然风化影响，这一带有非常多形似乌龟的山岩，龟峰也因此得名。这里是江西省环鄱阳湖经济圈上的一颗璀璨的明珠，并以其独特的“无山不龟，无石不龟”的自然景观和深厚的文化底蕴成为游圣徐霞客、电视剧《西游记》等众多名家名剧的首推景点。
3、三清山风景名胜区：三清山有“小黄山”之称，以自然山岳风光称绝，以道教人文景观为特色，已开发奇峰48座，怪石52处，景物500余处。这里是著名的道教名山，能看漂亮的云海日出，欣赏山间惟妙惟肖的奇石，还能走上高空栈道赏景。
4、鄱阳湖国家湿地公园：鄱阳湖国家湿地公园是世界六大湿地之一，亚洲湿地面积最大、湿地物种最丰富的国家级湿地公园，鄱阳湖烟波浩淼，气势磅礴，公园内河流众多，溪水蜿蜒，农田蔓延，芦苇片片。湖光山色，景色幽静，环境优雅，空气清新，溶山水之灵气于一方，汇自然与人文为一体。
5、婺源篁岭：挂在山崖上的篁岭古村，属典型山居村落，是婺源东线的景区之一。篁岭旅游并不受季节影响，春天可以观油菜花海、夏天可以戏峡谷溯溪、秋天可以赏古村晒秋、冬天可以品民俗度假。
6、江湾景区：江湾景区具有丰厚徽州文化底蕴的古村落，建筑布局极具特色，一街六巷，纵横交错，从后龙山俯瞰，巷道间构成一个硕大的“安”字。这里不仅有保存尚好的御史府、中宪第等明清官邸，还有滕家老屋、培心堂等徽派商宅等老建筑。
7、灵山风景名胜区：灵山风景名胜区中许多的自然景观形成于亿万年前，悬崖峭壁在大雾的天气状况下气势显得非常恢宏，而且不少的小动物让景也更具有灵气。
8、河口古镇：河口古镇曾是历史上江西四大名镇之一，这里很安静，没有任何商业气息，民风淳朴，当地人喜欢聚在一起唱戏，生活得简单而快乐，当地的美食也不错。
9、上饶集中营：上饶集中营共分为五个参观点，在上饶是非常有影响力的红色教育基地，展馆内展示的众多的实物给人的感觉可以说是相当震撼，有着较高的参观价值。
10、鹅湖书院：鹅湖书院为古代江西四大书院之一，这里聚居过许多学者，曾经是一个著名的文化中心。走进鹅湖书院，看到的满眼都是历史的痕迹和那厚重的文化底蕴，其中的牌坊、池塘都是很适合拍照的。
四、江西上饶广丰农田更改好了建房要什么手续农田更改
摘要1.提出建房申请。农村村民每年一次性向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。2.审核建房申请。村民委员会(或村集体经济组织)将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇人民政府或街道办事处审核。3.确定年度村民住宅用地范围。镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区(县级市)规划、国土房管部门备案。经镇政府或街道办事处审核同意后，由村民委员会(或村集体经济组织)向区(县级市)规划部门申请村民住宅用地，由区(县级市)规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。4.用地预审。使用新增建设用地的，村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核定的用地红线、界址坐标向区(县级市)国土房管部门申请用地预审，由区(县级市)国土房管部门出具预审意见。5.用地报批。村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民委员会(或村集体经济组织)按报批规定，持规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。村民委员会(或村集体经济组织)利用本村集体建设用地建设村民住宅的，由市(县级市)国土房管部门报当地人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准、村民委员会(或村集体经济组织)依法办理农用地转用手续并缴纳有关税费后，由市(县级市)国土房管部门向村民委员会(或村集体经济组织)出具用地批复意见。6.申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。村民委员会(或村集体经济组织)持用地批复意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证;位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。其中，建设农民公寓式住宅的，规划部门向村民委员咨询记录
· 回答于2021-10-03 ('wywcontentanswerpaychatlist-',
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江西上饶广丰农田更改好了建房要什么手续农田更改好了建房需要什么手续？1.提出建房申请。农村村民每年一次性向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。2.审核建房申请。村民委员会(或村集体经济组织)将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇人民政府或街道办事处审核。3.确定年度村民住宅用地范围。镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区(县级市)规划、国土房管部门备案。经镇政府或街道办事处审核同意后，由村民委员会(或村集体经济组织)向区(县级市)规划部门申请村民住宅用地，由区(县级市)规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。4.用地预审。使用新增建设用地的，村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核定的用地红线、界址坐标向区(县级市)国土房管部门申请用地预审，由区(县级市)国土房管部门出具预审意见。5.用地报批。村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民委员会(或村集体经济组织)按报批规定，持规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。村民委员会(或村集体经济组织)利用本村集体建设用地建设村民住宅的，由市(县级市)国土房管部门报当地人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准、村民委员会(或村集体经济组织)依法办理农用地转用手续并缴纳有关税费后，由市(县级市)国土房管部门向村民委员会(或村集体经济组织)出具用地批复意见。6.申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。村民委员会(或村集体经济组织)持用地批复意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证;位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。其中，建设农民公寓式住宅的，规划部门向村民委员建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。
